Lyhytaikaisen asunnon vuokraukseen suunnitellut rajoitukset kohtuuttomia

Lyhytaikainen asunnon vuokraaminen on tärkeä osa Suomen kansantaloutta. Esimerkiksi Savonlinnan Oopperajuhlien ja Lapin hiihtosesongin edellyttämä majoitustarve ei olisi mahdollista hoitaa ilman lyhytaikaista asuntojen vuokrausta.

Samalla se on tärkeää yksityistalouden kannalta. On paljon tilanteita, jotka pakottavat lyhytaikaisen vuokrauksen käyttöön asunnon aiheuttamien menojen kattamiseksi. Esimerkiksi kuolinpesän asunnon myyntiaika voi olla vuosiakin, eikä kenelläkään perillisistä ole tarvetta asunnon käyttöön.  

Hallitus on tuomassa eduskuntaan rakennuslain muutoksen, joka käytännössä kieltää lyhytaikaisen vuokrauksen. Laki haluttaisiin voimaan vielä tänä vuonna. Muutos lyhyellä varoitusajalla olisi kohtuuton asuntojen omistajia kohtaan, koska asuntojen myynti tällä hetkellä on hidasta ja jopa mahdotonta.

Etenkin yhden asunnon omistajat joutuisivat kohtuuttomaan tilanteeseen.

Yhden asunnon lyhytvuokraaminen ei ole sijoitustoimintaa, vaan siihen joudutaan usein pakosta, esimerkiksi perinnön tai omistajan joutuessa laitoshoitoon asunnon jäädessä tyhjäksi. Myös suurten perheiden asuntojen omistaminen on vaikeaa sen jälkeen kun lapset ovat muuttaneet kotoa pois.  Erityisen vaikea on omakotitalon omistavan perheen tilanne sen jälkeen kun omistajien voimat ehtyvät tai toinen aviopuolisoista menehtyy.

Suomessa on 360.000 kuolinpesää. Niiden omistamien asuntojen määrästä ei ole tilastoja, mutta niitä on tuhansia, ehkä3 kymmeniä tuhansia. Niiden omistamien asuntojen myyminen on tällä hetkellä erittäin vaikeaa ja lyhytvuokraus on ainoa toimiva keino, jolla saa edes jotakin tuloa menojen kattamiseksi ja samalla pitää asunto myynnissä.

Kun asuntojen myyminen on vaikeutunut, nämä ongelmat rasittavat omistajia vuosienkin ajan.

Lyhytvuokrauksella on myös työllistävä vaikutus, koska asunnot on siivottava ja sen tarvikkeet (pesuaineet, kahvit jne) on täydennettävä jokaisen vuokrauksen jälkeen. Nettipalveluista huolimatta vuokraustoiminta edellyttää jatkuvaa toimintaa vuokralaisten saamiseksi.

Sen takia lainsäädännössä ei tulisi yhden asunnon omistajien lyhytvuokrausoikeutta rajoittaa lainkaan.

Lyhytvuokrauksen haittojen kommentointi

Hallituksen esityksessä todetaan

”Lyhytaikainen vuokraus on puhututtanut viime vuosina erityisesti sen muille asukkaille aiheuttamien haittojen näkökulmasta”.

”Lyhytaikaisen vuokrauksen on kerrottu aiheuttavan esimerkiksi asuntojen vuokrien ja hintojen nousua, kun asuntojen määrä on vähentynyt lyhytaikaisen vuokrauksen yleistymisen seurauksena.”

Kommentti: Pääkaupunkiseudulla asuntojen keskimääräiset vuokrat ovat nousseet vv. 2023-25 1,6 % ja edellisen 10 vuoden aikana 24 %. Muualla Suomessa vuokrat ovat nousseet 10 vuodessa 30 %, ja 3 vuodessa 8,0 %. Vertailun vuoksi ARA-rahoitteisten asuntojen vuokrat ovat nousseet 10 vuodessa PK-seudulla 24 % ja muualla Suomessa 19 %. Viimeisen 3 vuoden aikana ARA-vuokrat ovat nousseet PK-seudulla 11 % ja muualla Suomessa 9,5 %.

Vuokrat ovat viime vuoden lopulla laskeneet koko Suomessa. Lyhytvuokraus ei siten ole nostanut vuokratasoa.

”Lisäksi joidenkin kaupunkien tai talojen yleinen asumisviihtyvyys on voinut vähentyä vaihtuvien majoittajien takia. Toistuva lyhytvuokraus johtaa usein siihen, että asunnossa oleskelevat henkilöt vaihtuvat tavanomaista asumista useammin. Lisäksi meluhäiriöt ja muut häiriöt voivat lisääntyä, kun majoittuvat henkilöt eivät asu vakinaisesti asunnossa.”

Kommentti: Väitteet eivät pidä paikkaansa, etenkään jos asumisviihtyvyyttä verrataan pitkäaikaisvuokralaisten aiheuttamiin häiriöihin ja erilaisen kulttuurin tuoman asumistavan takia. Monissa kaupunginosissa tällaiset häiriöt ovat merkittävät.

Kerrostaloissa monilapsiset eri kulttuureista tulleet perheet voivat aiheuttaa merkittävää haittaa asumisviihtyvyyteen toisin kuin lyhytvuokraajat, jotka ovat tulleet Suomeen turisteina tai töihin. Lyhytvuokrauksen antajat seuraavat vuokralaisista tehtyjä valituksia ja estävät häiriköiden tekemät uudet vuokraukset maailmanlaajuisesti.

Lakiesityksestä on annettu 313 lausuntoa. Eräissä yksityishenkilöiden lausunnoissa on korostettu vuokraamisen aiheuttamia melu- ja muita haittoja muille talossa asuville. Tällaisissa lausunnoissa ei ole nähty vaihtoehtoja, jollainen ei kaikissa tapauksissa ole asunnon pitäminen tyhjillään.

Majoitusalan antamissa lausunnoissa tuodaan esille mm. asuntojen käyttämistä huumeiden välitykseen hotellien sijasta, koska hotelleissa on henkilöiden tunnistamisvelvollisuus. Lyhytvuokrauksessa maksu tehdään etukäteen, jolloin luottokortin käytöstä syntyy tunnistautuminen. Jos huumausaineiden kauppaa tehdään, löytävät myyjät aina siihen keinot ja paikat. Myös asunnon omistamista ja pitkäaikaista vuokrausta voidaan käyttää niin huume- kuin ihmiskauppaankin.

Merkittävä vaikutus asumisviihtymisen heikentymiseen on asuntoalueiden rakentaminen liian täyteen.

Lyhytvuokrauksen käyttäjät

Turistien lisäksi lyhytvuokrausta käyttävät mm. koti- ja ulkomaiset työntekijät sekä tilapäisasuntoa oman asunnon korjauksen takia tarvitsevat perheet. Merkittävä käyttäjäryhmä ovat kakkosasuntoa tarvitsevat opiskelijat ja työntekijät. Kakkosasuntoa tarvitsevat voivat rahoittaa joko pää- tai kakkosasunnon aiheuttamia menoja lyhytvuokrauksella.

Suomessa on paljon ulkomaalaisia työntekijöitä muutamasta päivästä muutamaan kuukauteen. Myös aktiiviset suomalaiset matkatyöntekijät käyttävät mieluummin lyhytvuokrattuja asuntoja kuin hotelleja. Esimerkiksi pääkaupunkiseudun ulkopuolella viikon työn tekevät kaksi työntekijää maksaisivat yhdestä Seurahuoneen huoneesta (7 yötä) 1120 euroa. Lyhytvuokrauksessa 3 h+k asunnosta voi saada viikon yöpymisestä 600 euroa, josta 20 % menee vuokrauksen järjestäjälle. Vaikka työmatkan hotellikulun saa vähentää arvonlisäverotuksessa, yritykselle Seurahuoneella asuminen maksaisi 987 euroa.

Esimerkiksi kaksi hitsausalan ammattilaista asuvat viikon mieluummin kodinoloisesti kerrostalossa kuin yhdessä huoneessa hotellissa. Saavathan he itse kokata ja nukkua omassa huoneessa. Kodinoloisuuden merkitys on suurempi kuin 40 %:n säästö majoituskuluissa.

Kerrostaloasuntojen hoitovastikkeet ovat viime vuosina nousseet huomattavasti. Suurin nousu taittui toissa vuonna, mutta oli edelleen keskimäärin 3 %. Arvonlisäveron korotus nosti hoitovastikkeita 1,2 %. Putkiremontin jälkeen rahoitusvastikkeet voivat olla niin suuret, että ne korottavat vastikemenot korkomenojen nousun takia jopa 3-kertaiseksi. Vastikkeiden nousu vaikuttaa asuntojen vuokriin merkittävästi. Putkiremontin jälkeen pitkäaikaisvuokra ei aina edes riittäisi asunnon aiheuttamiin menoihin.

Vuonna 2024 keskimääräinen hoitovastike oli kerrostaloissa 4,86 €/m²/kk. 90 neliön perheasunnossa se tarkoittaa viime vuoden hintatasolla 450 euron kk-menoja. Putkiremontin jälkeen vastikemenot olisivat tällaisessa asunnossa yli 1300 euroa kuukaudessa (+ sähkö- ja vesimaksut). Esimerkiksi Vantaalla tällaisesta asunnosta voi saada vuokratuloja Oikotien mukaan 1200-1300 euroa.

Hyvin hoidetusta 3-4 huoneen lyhytvuokrauskohteesta voi saada 1500-2000 euron kk-tulot. Vastikkeiden lisäksi maksettavaksi tulevat lyhytvuokrauksen aiheuttamat menot (mm. siivous, tarvikkeet, sähkö, vesi, netti). Mahdollisesta tuotosta maksetaan 30 %-34 %:n pääomatulovero.

Velattomien asuntojen lyhytvuokrauksesta voi saada merkittävää tuloa, mutta verotusta koskevissa laeissa on huomioitava etenkin se miten velkaisten asuntojen omistajat pärjäävät. Ei pidä rangaista heitä, jotka elävät niukasti ja säästeliäästi kuitenkin ilman yhteiskunnan tukea.

Asunnon vuokraamisen riskit

Suomen talouden alavireen ja ylitarjonnan vuoksi vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat alenivat vuonna 2025. Vuokrien aleneminen jatkunee kuluvan vuoden aikana.

Yksittäisen asunnon lyhytvuokrauksen tulo menojen jälkeen jää yleensä vähäiseksi ja jos vuokrausta rajoitetaan, käy useimmiten niin, etteivät tulot kata asunnon menoja, jotka joudutaan maksamaan joka tapauksessa asuu siellä kukaan tai ei. Hyvin hoidetulla lyhytvuokrauksella on kuitenkin saatu pitkäaikaisvuokria korkeammat tulot.

Lyhytaikaisen vuokrauksen sijasta jouduttaisiin siirtymään pitkäaikaisiin vuokrauksiin. Jos asunto on myynnissä, vaikeutuu myyminen kohtuuttomasti vuokralaisen takia. Esimerkiksi potentiaalisten ostajien tutustumiskäynnit asunnossa vaikeutuvat kohtuuttomasti mm. vuokralaisen kotirauhan takia.

Pitkäaikaisvuokrauksen iso riski on vuokralaisen asuntoon tekemät tuhot ja vastuuton asunnon käyttö. Sen valvominen on käytännössä mahdotonta ja riskien toteutuminen nähdään vasta vuokralaisen vaihtuessa tai vuokranmaksun pitkäaikaisen laiminlyönnin jälkeen.

Pitkäaikaisvuokraukseen liittyy merkittävä riski vuokranmaksun laiminlyönneistä. Lyhytvuokrauksessa tällaista riskiä ei ole, koska vuokra maksetaan ennen asunnon avainten tai muun käyttöoikeuden luovuttamista. Lukitusjärjestelmillä voidaan estää asunnon käyttö lyhytvuokrausajan päätyttyä.

Lyhytvuokrauksen iso merkitys on juuri asunnon kunnon säilymisessä. Huolimattoman vuokralaisen aiheuttamat vahingot nähdään välittömästi, koska asunto siivotaan jokaisen vuokralaisen jälkeen. Lisäksi alalla toimivat vuokralaisten järjestäjät maksavat vuokralaisen aiheuttamat vahingot omilla vakuutuksillaan. Pitkäaikaisvuokrauksessa tällaisia takuita ei ole takuuvuokran lisäksi.

Miksi lyhytvuokrausta halutaan rajusti rajoittaa?

Taloyhtiön kannalta lyhytvuokraus on paljon turvallisempaa kuin pitkäaikaiset vuokrasuhteet. Lyhytvuokrattavat asunnot ovat käytössä vain osan vuotta, useimmiten noin puoli vuotta yhteen laskettuna. Pitkäaikaisvuokralaiset aiheuttavat valitettavan usein jatkuvia vakavia häiriöitä talossa asuville muille asukkaille. Lyhytaikaisvuokrauksessa häiriöt ovat harvinaisia.

Lyhytvuokraus on työvoiman liikkuvuuden kannalta merkittävä vaihtoehto. Usein ulkomailta tulevat, mutta myös kotimaiset keikkaluontoisia työrupeamia tekevät työntekijät eivät halua asua parakeissa, mutta eivät myöskään hotelleissa.

Lyhytvuokraus on olennainen osa suomalaista mökkeilykulttuuria. Lukuisat pääkaupunkiseudulla asuvat ovat ostaneet Lapista ja muualtakin Suomesta vapaa-ajan asunnon. He mökkeilevät siellä muutaman kerran ja muutamia viikkoja vuodesta ja lopun ajan lyhytvuokraavat asuntoa ulkomaisille ja kotimaisille turisteille tuoden alueelle elinvoimaa.

Lainsäädännössä rinnastetaan kuolinpesän omistama asunto, jota kukaan ei halua ostaa, suuren kansainvälisen hotelliketjun satoihin hotellihuoneisiin. Rinnastus tulee siitä, että kuolinpesän lyhytvuokraustoiminta katsotaan ammattimaiseksi toiminnaksi.

Lakiesitys: Ammattimaisuutta arvioitaessa olennaista on, että toiminnalla tähdätään taloudelliseen tulokseen. Sekin tulkitaan ammattimaisuudeksi, että kuolinpesä yrittää myydä asuntoa ja myyntiaikana vuokraa asuntoa saadakseen edes osan asunnon kuluista maksettua.

Uusi laki sallisi kerrostaloasuntojen lisäksi omakotitalojen ja vapaa-ajan asuntojen lyhytvuokraamisen vain 90 vuorokaudeksi vuodessa. Mitä haittaa kenellekään on kesämökkien vuokraamisesta? Omakotitaloissa voi olla naapureita lähelläkin, mutta taloon pysyvästi muuttava monilapsinen perhe voi vaikuttaa naapureiden asumiseen koko vuosi ajatellen enemmän kuin satunnaiset turistit tai keikkatyöntekijät.

Mielenkiintoista on, ettei esimerkiksi kesämökkiä voisi vuokrata yli neljää viikkoa samalle lomailijaperheelle, vaikka vuokra-aika olisi vuodessa 90 vuorokauden rajoissa. Monet ulkomaalaiset haluavat asua koko kesän Saimaan rannoilla.

Kunta voi sallia asunnon vuokraamisen 180 päivänä vuoden aikana. Mikä kunta tekisi tällaisen päätöksen, koska vuokranantajien näkökulmalla ei ole poliittisesti laajaa kannatusta. Kysehän on siitä, miten kansalaiset voisivat selviytyä vastuistaan ilman yhteiskunnan apua, eikä sellainen näkökulma tuo ääniä vaaleissa.

90 vuorokautta vuodessa on aivan liian lyhyt aika, jotta lyhytvuokrausta voi ylipäätään harjoittaa. Jos asunto on muun ajan tyhjillään, se tarkoittaa 25 %:n käyttöastetta, vaikka vuorokaudet laskettaisiin öiden mukaan kuten hotelleissa.

Hotellien käyttöaste Helsingissä on ollut viime vuosina 50-60 %:n tasoa. Kannattava toiminta edellyttää 70-75 %:n käyttöastetta.

Lyhytvuokrauksessa tarvitaan yli 60 %:n käyttöastetta, jotta toiminta olisi kannattavaa. Jos asunto on velkainen, käyttöasteen tulee olla yli 80 %.

Jos kunnassa on joku pitkäkestoinen rakennustyömaa, yhteiskunta pakottaa työntekijät asumaan parakeissa tai hotelleissa. Hotelliasuminen tulisi nostamaan rakennushankkeen kustannuksia merkittävästi.

Usein vuokraajat ovat ulkomaalaisia turisteja. Jos vuokrausta rajoitetaan, osa turistien maahan tuomasta tulosta jää kansantaloudessa saamatta.

Perustuslain näkökulmasta asiaa pohtien voi ajatella, että millä oikeudella voidaan rajoittaa lyhytvuokrausta, mutta ei pitkäaikaisvuokrausta. Rajoituksilla puututtaisiin myös perustuslain omistussuojaan. Tämä sama koskee taloyhtiön hallituksen tekemiä rajoituksia, jollaista mahdollisuutta ei pidä jättää lakiin.

Eduskunnassa voi olla paineita rajoitusten tekemiseen. Etenkin hotelli- ja majoituspalveluja tarjoavat yritykset painostavat lyhytvuokrauksen rajoittamiseen. Jos poliittisesti on tehtävä kompromissi asiassa, se voisi olla sellainen, ettei yhden tai kahden asunnon lyhytvuokrausta rajoitettaisi lainkaan ja rajoitukset koskisivat vain useiden asuntojen vuokraajia. Tällaiset suuria toimijoita koskevat rajoitukset kuitenkin vaikuttaisivat yrittämisen vapauteen, joka on perustuslailla suojattu.

Markkinataloudessa toisen toiminnan harjoittamisen rajoittaminen toisen liiketoiminnan tulojen kasvattamiseksi ei ole perustuslain mukaista ja tällaisen tilanteen toteuttamiseen tarvitaan erityisen painavia syitä.

Lama-aikana ei perheiden asuntojen käyttöoikeutta tulisi rajoittaa lainkaan

Asuntokaupan huippuvuotena 2021 asuntoja myytiin 85.000, viime vuonna vain 58.000.

Asuntojen hinnat ovat huhtikuusta 2022 laskeneet koko Suomessa 2025 joulukuuhun 13 prosenttia.

Samassa ajassa asuntojen myyntiajat ovat pidentyneet 65 prosenttia. Kun vuoden 2022 alkuvuodesta asunnon myyntiaika oli keskimäärin 2,5 kuukautta, vuonna 2025 keskiarvo oli yli neljä kuukautta. Keskiarvot peittävät alleen isompien perheasuntojen myyntiajat, jotka voivat olla vuosia.

Asuntokauppoihin negatiivisesti vaikuttaa myös varainsiirtovero. Vero on 1,5 % asunto-osakkeen kauppahinnasta sekä yhtiölainaosuudesta. Putkiremonttien jälkeen asunnon varainsiirtovero voi kaksinkertaistua. Näin velka muuttuu varallisuudeksi. Lainojen 1,5 %:n leimavero poistettiin 1998, mutta se palautettiin asuntojen velkoihin vuonna 2013. Ensimmäisen asunnon verottomuus poistettiin 2024. On mielenkiintoista, että pörssiosakkeiden kaupoista ei makseta veroa, mutta velaksi ostetusta omasta asunnosta maksetaan myös velan osuudesta.

Asuntojen lyhytvuokraus on tuhansille perheille ja kuolinpesille välttämätön keino selviytyä tilanteesta, jossa asuntojen myynti on vaikeaa.

Sen takia lakiin on tehtävä pitkä siirtymäaika, vähintään viisi, mutta mielellään 10 vuotta. Jos Suomen talous elpyy merkittävästi siirtymäaikana, voidaan siirtymäaikaa lyhentää.

Asuntojen vuokrauksessa on myös eettinen näkökulma. Jos suomalainen yrittää selviytyä omillaan, on kohtuutonta, että yhteiskunta rajoittaa omatoimisuutta. Lyhytvuokraus vaatii paljon työtä toimiakseen. Ja juuri työtä tekemällä Suomi voi menestyä.

Myytävän asunnon verotus

Jos perhe (tai aviopuoliso tai alaikäinen lapsi) on asunut asunnossa yli kaksi vuotta, asunnon myyntivoittoa ei veroteta.

Monet vuokraavat asuntonsa kesälomansa ajaksi, koska viettävät lomaansa muualla. KHO (Korkein Hallinto-Oikeus) teki 2021 ratkaisun, jonka takia myyntivoitto muuttuu verolliseksi päivänkin vuokrauksesta. Tämä ei siis ollut eduskunnan tekemä lain muutos.

Tilanne on kohtuuton, koska myyntivoitot ovat enimmäkseen inflaatiosta johtuvia. Näin 1970-luvulla ostetun perheasunnon myynti 50 vuotta myöhemmin muuttuu verolliseksi. Myyntiin joudutaan usein siksi, että aviopuoliso menehtyy, eivätkä lapset enää asu vanhempiensa luona.

Asuntojen hinnat ovat pääkaupunkiseudulla yli 20-kertaistuneet suuren 1970-luvun maaltamuuttovyöryn jälkeen. Esimerkiksi nyt 300.000 eurolla myytävän perheasunnon sai silloin 86.000 markalla. Jos tällainen asunto on ollut lyhytvuokrattuna, siitä maksetaan pääomatuloveroa 60.000 euroa.

Se kaikki on pois uuden pienemmän asunnon tai hoitokotiasunnon maksamisesta. Jos asunto myydään aviopuolison menehtymisen jälkeen, kuolinpesä on joutunut maksamaan perintöveroa 19.500 euroa. Tämä nostaa asunnon hankintamenoa kuolinpesän osalta, mikä alentaa myyntivoittoveron 29.400 euroon.

Putkiremontit ovat aiheuttaneet sen, että asuntojen myyntihinnat pääkaupunkiseudulla ovat samat kuin 1990-luvun lamassa ostettujen asuntojen hinnat. Tämän takia tällaisten vuokrattujen asuntojen myyntivoittovero jää pienemmäksi ja jopa nollaksi.

Asunnon hoitokulut sisältävät arvonlisäveroa 20,3 % (25,5 % verottomasta hinnasta). Vaikka asunnon myyntihinnassa ei ole arvonlisäveroa, uuden asunnon hinnasta puolet on arvonlisä- ja muita välittömiä ja välillisiä veroja.

Asunnosta taloyhtiö maksaa kiinteistöveroa noin prosentin vuosittain sen käyvästä hinnasta (eli kaikkien asuntojen ja tontin yhteisestä arvosta).

.